전세계약 만기가 다가올 때 가장 중요한 것은 ‘보증금 안전하게 돌려받는 것’입니다. 하지만 실제로는 집주인과의 소통 지연, 매매 진행, 혹은 보증금 반환이 늦어지는 등 다양한 문제가 발생하죠. 이번 글에서는 전세 만기 3개월 전부터 꼭 알아야 할 핵심 절차와 대응법을 단계별로 정리했습니다.
전세 만기 3개월 전, 가장 먼저 해야 할 일
집주인에게 계약 갱신 의사 확인
「주택임대차보호법」에 따르면 세입자는 계약 만료 2개월 전까지 갱신 또는 퇴거 의사를 집주인에게 통보해야 합니다. 가능하면 만기 3개월 전부터 미리 연락해 집주인의 의사를 확인하는 것이 안전합니다. 전화보다는 문자·이메일 등 기록이 남는 방식을 권장합니다.
내용증명 발송 시점
집주인이 명확히 답하지 않거나 연락이 어려운 경우, 만기 2개월 전까지 계약 종료 통보 내용증명을 우체국을 통해 발송하세요. 이는 법적으로 효력이 있으며, 추후 보증금 분쟁 시 ‘계약 해지 의사표시 증거’로 활용됩니다.
전세 보증금 안전하게 돌려받는 절차
전세보증보험(안심전세) 가입 여부 확인
HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 ‘전세보증보험(안심전세)’에 가입되어 있다면, 집주인이 보증금을 제때 반환하지 않아도 보증기관이 대신 지급합니다. 다만 보험 만료일이 임대차 만기보다 짧은 경우, 반드시 재가입해야 합니다.
반환청구 소송 전 대응법
보증금 반환이 지연되더라도 바로 소송에 들어가기보다는 ① 집주인에게 반환 계획 확인, ② 내용증명 발송, ③ 보증기관 문의 순으로 진행하세요. 소송은 최후의 수단이며, 사전에 협의 및 증거 확보가 필수입니다.
전세 만기 시 자주 발생하는 문제 유형
집주인 연체
집주인이 자금 사정으로 보증금을 늦게 돌려주는 경우가 많습니다. 이때는 지연이자(연 5~6%)를 청구할 수 있으며, 계약서나 문자 기록이 증거가 됩니다.
매매 중 보증금 지연
매매 진행 중이라며 “새 세입자 들어오면 준다”는 경우가 대표적입니다. 이는 법적으로 반환 거부 사유가 아닙니다. 기존 임차인은 계약 만기일에 보증금 반환을 요구할 권리가 있습니다.
세입자 교체 지연
다음 세입자가 구해지지 않았다는 이유로 보증금을 미루는 경우, 집주인의 책임입니다. 다만, 임차인이 집을 비워주지 않으면 반환청구권이 약화될 수 있으므로 반드시 퇴거 날짜를 명확히 해두세요.
법적으로 보호받는 방법
임차권 등기명령 신청
보증금을 받지 못한 채 퇴거해야 하는 경우, 임차권 등기명령을 통해 법적 권리를 유지할 수 있습니다. 등기 완료 후에는 주소를 옮겨도 대항력·우선변제권이 유지됩니다.
확정일자 및 전입신고 유지
계약 종료 전까지는 전입신고를 해제하지 말고 유지하세요. 전입신고와 확정일자는 보증금 우선변제권을 보장하는 핵심 장치입니다. 새 세입자 계약이 완료된 후에 해제하는 것이 안전합니다.
전세금 반환이 늦어질 때의 대응 팁
보증보험 청구 절차
HUG 또는 SGI의 고객센터를 통해 ‘보증금반환청구서’를 제출하면, 통상 2~3개월 내 보증금이 지급됩니다. 단, 임대차계약서·확정일자·내용증명 등 증빙이 필요합니다.
법원 지급명령 신청
보증보험 미가입자라면 법원 지급명령으로 빠르게 청구할 수 있습니다. 온라인(전자소송 e-litigation)으로 신청 가능하며, 판결이 확정되면 집주인의 재산에 강제집행도 가능합니다.
이자 청구 가능 여부
집주인이 만기일을 넘겨 보증금을 반환하지 않았다면 「민법 제397조」에 따라 지연손해금(연 5~6%)을 청구할 수 있습니다. 문자·통화기록·내용증명 등은 필수 증거 자료가 됩니다.
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